De Econometrist

De Econometrist neemt een statistische kijk op de wereld.

Economie

China: de grootste projectontwikkelaar ter wereld

Pak van een willekeurig bureau een willekeurig voorwerp. De kans dat er in hoofdletters “Made in China” op staat is redelijk groot. Omdat de arbeidskosten lekker laag zijn laten we van alles in China produceren; van smartphones tot souvenirs en zonnebrillen. Toch hoor je regelmatig over de constante economische groei in China. Hoe kan het dat China maar in de economische lift blijft zitten zonder dat de arbeidsuren duurder worden?

 

Economische Groei

De afgelopen decennia groeit China met gemiddeld acht tot twaalf procent. Daar waar het gemiddelde BBP per capita van de bevolking in 1980 nog een kleine driehonderd dollar was, steeg dit gestaag naar tienduizend dollar in 2013. Dat is een verdrieëndertigvoudiging. Ter vergelijking: de EU heeft in dezelfde periode een verviervoudiging meegemaakt. Waar komt dit verschil vandaan?

Een van de belangrijkste oorzaken van deze economische groei is het beleid en de bijbehorende speciaal economische zones (SEZ) geweest. SEZ’ zijn gebieden waar andere wetten gelden dan in de rest van China. Het is er kapitalistischer met belastingvoordelen en bijzonder veel vrijheden voor bedrijven. Met andere woorden: er bestaan speciaal economische zones in China die buiten de planeconomie vallen. Er geldt een vrije markt met weinig regulering.

De eerste zones werden geopend in 1979 onder leiding van Deng Xiaoping, de opvolger van Mao Zedong. Hij was voornamelijk op economisch vlak pragmatischer. Het China van begin jaren tachtig was voor veel inwoners geen succes. De economie waar alle productie in blokken van vijf jaar volledig werd gereguleerd weerhield Chinese bedrijven om in te spelen op het hele vraag en aanbod aspect van een economie. Hierdoor werd er regelmatig van de verkeerde dingen te veel, en de juiste dingen te weinig geproduceerd. De Chinese burger was arm.

Om dit te veranderen wilde Xiaoping buitenlandse kennis en kapitaal aantrekken. Hiervoor werden er een aantal kustgebieden tot speciaal economische zones uitgeroepen. De gebieden werden buiten de planeconomie gehaald en bedrijven en particulieren kregen grote vrijheden. Het achterliggende idee was dat weinig regulering kansen zou bieden voor buitenlandse investeringen en dat deze vanzelf zouden volgen.

In eerste instantie vielen de resultaten tegen. Investeringen, en daarmee de economische groei, bleven achter. Met structureel investeren in de infrastructuur, iets wat tot dat moment eigenlijk nooit was gebeurd, en het stimuleren van joint-ventures begonnen de nieuwe zones echter hun vruchten af te werpen. Voornamelijk de nijverheidsindustrie (productie van kleding, speelgoed, fietsen) bloeide in de jaren tachtig op.

Eigenlijk alle speciaal economische zones liggen aan de kust. Strategisch gekozen om import en export te vergemakkelijken. Als men nu door de straten van de zones loopt is een groot verschil tussen arm en rijk te zien. Sommige mensen – vaak werkzaam in de toppen van bedrijven – wonen royaal en verdienen veel. Anderen werken voor een hongerloontje en delen met vijf gezinnen een tweekamerappartement. De gebieden zijn stuk voor stuk helemaal volgelopen en van de kust tot aan de grens van de zone helemaal volgebouwd.

 


De inwonersontwikkeling van Shenzen
De inwonersontwikkeling van Shenzen

Naarmate er meer bedrijven zich in een SEZ vestigen ontstaat er meer werkgelegenheid. Dit trekt inwoners aan. Een groot deel zijn tijdelijke werkkrachten betrokken bij kortlopende projecten. Veel anderen werken in fabrieken die naar een speciale zone zijn gekomen vanwege de beperkte restricties. Zie hierboven de ontwikkeling van inwonersaantallen en BBP in Shenzen, een van de eerste speciaal economische zones.


 

Arm vs rijk

Een belangrijk gevolg van het huidige systeem in de SEZ is dat het verschil tussen arm en rijk in rap tempo toe neemt. De kosten van arbeid worden laag gehouden zodat het voor het buitenland aantrekkelijk is om in China te laten produceren. Deze banen ontstaan in het beperkte aantal zones en zo leidt de combinatie van geconcentreerde werkgelegenheid en lage lonen tot grote armoede. De kosten van levensonderhoud zijn er relatief hoog en daarnaast is er te weinig ruimte binnen de zones om alle werkenden van een normaal onderkomen te voorzien. Met tien mensen een twee slaapkamerappartement delen is alles behalve ongebruikelijk.

Op hetzelfde moment zorgt deze vrije markt ervoor dat een kleine groep Chinezen in rap tempo rijker wordt. Waar China in 2009 nog honderddertig miljardairs kende, was dat een jaar later meer dan verdubbeld naar tweehonderdeenenzeventig. En daar waar de Chinese bedrijven veel vrijheden krijgen in bepaalde gebieden, is de individuele vrijheid van de bevolking nog steeds erg beperkt. Er gelden veel restricties voor vermogende Chinezen als het aan komt op investeren in het buitenland. De aandelenbeurs in China is een achtbaan. Kortom, de opties voor het nieuwe geld zijn beperkt. Er is een groeiende behoefte aan investeringsmogelijkheden.

Groei is een kwestie van verplichten 

Een tweede oorzaak van de langdurige groei in China is de druk vanuit de landelijke politiek op de lokale overheden. Zij krijgen harde doelstellingen met betrekking tot werkgelegenheid en groei. Gezien de cultuur en grote druk van bovenaf wil niemand de burgemeester zijn die als enige de ondergrens van acht procent groei niet realiseert. Maar acht procent is ontzettend veel, en als structureel minimum bij benadering onmogelijk.

Toch is er een manier om het BBP op commando te laten groeien. Namelijk door te bouwen. Bouwen schept werkgelegenheid, kan onafhankelijk van anderen en als het eindproject voor meer op de balans kan dan de totale kosten is er nog geld verdiend ook. De lokale overheden geven opdracht tot grote vastgoedprojecten en laten deze gerealiseerd worden door bedrijven. De overheid neemt het vastgoed op in de boekhouding voor een grotere waarde dan de kosten. Met deze toegenomen boekhoudkundige waarde staan ze vervolgens garant om meer liquide middelen te lenen om het jaar erna opnieuw genoeg te kunnen bouwen. De schattingen van de omvang van de bouw variëren van twintig tot dertig procent van de gehele economie. Dat is vier tot zes keer zo groot als de bouw in Nederland.

Een gevaar van deze methode is dat het problemen in de liquiditeit kan opleveren. De kosten van bijvoorbeeld materialen, machines en loonuren moeten in geld worden uitbetaald. Maar de waarde van het vastgoed zit in de gebouwen zelf. Het is dus belangrijk om dingen te bouwen die relatief snel weer verkocht kunnen worden. Hier komt het nieuwe geld weer terug. De lokale overheden hebben belang bij het snel produceren en verkopen van vastgoed om de groei en de continuïteit daarvan te waarborgen. En de vermogende particulieren hebben een groeiende behoefte aan investeringsmogelijkheden.

Het resultaat is dat er voornamelijk gebouwd wordt wat het nieuwe geld koopt. Om het idee dat vastgoed flink in waarde kan stijgen in stand te houden worden de appartementencomplexen omringt door allerhande faciliteiten. Winkelcentra, busstations, trein verbindingen, marktpleinen en bioscopen, aan alles wordt gedacht.  En omdat ruime, luxe appartementen makkelijker aan vastgoedbeleggers verkocht worden dan kleine woningen worden er te veel dure appartementen gebouwd. Een groot deel van deze woningen is wel verkocht. Maar de mensen die ze hebben kunnen betalen wonen in de regel in een luxe huis in een SEZ. Verhuren van de woningen gebeurt nauwelijks. Het overgrote deel van de appartementen zijn te duur voor de werkende klasse om zich te kunnen veroorloven.

En toch blijft het stil

Op dit moment zorgt dit ervoor dat China elk jaar twaalf spooksteden rijker wordt. Dat zijn, elk jaar, twaalf volledige steden berekend op honderdduizenden mensen. Winkelcentra met honderden locaties waar het aantal geopende winkels op één hand te tellen is. Het meest schokkende cijfer: in China staan op dit moment 64 miljoen woningen leeg. Dit zijn opgeleverde woningen die of nog in handen zijn van de overheid of reeds verkocht aan vermogende particulieren.

De reden dat deze steden niet vollopen is dat het voor bedrijven vaak niet rendabel is te verhuizen. De spooksteden liggen allemaal buiten de speciaal economische zones en de besparing van goedkopere grond kan vaak niet uit tegen de afname van belastingvoordelen en toename van restricties. De enige mensen die in deze steden komen te wonen zijn de middenklasse die het zich kunnen veroorloven heen en weer te reizen. Resultaat is dat in de gemiddelde Chinese spookstad minder dan twintig procent van de appartementen bewoond is.

 


Toen bleek dat veel van de nieuwe steden onbewoond bleven, werden lokale overheden creatiever om hun vastgoedprojecten aantrekkelijker te maken. Zo worden architecturale stijlen en bezienswaardigheden van over de hele wereld gekopieerd. Er zijn Britse en Oostenrijkse dorpjes steen voor steen gekopieerd. Las Vegas heeft een Chinees broertje, en ook Manhattan moet eraan geloven. Inclusief Hudson river, Lincoln en Rockefeller center.


 

Dat er een Chinese vastgoedbubbel is staat buiten kijf. Met genoeg onbewoonde appartementen om elke Nederlandse inwoner vier keer te kunnen huisvesten is er een gat tussen vraag en aanbod. Het zal interessant zijn om te kijken hoe China hier mee om zal gaan. Gaat de bubbel barsten? Worden de SEZ uitgebreid naar gebieden waar reeds hele spooksteden aanwezig zijn? Laten ze de bubbel gecontroleerd leeg lopen? De tijd zal het leren.


Dit artikel is geschreven door Casper Thalen

casperthalen

Deel dit artikel:

By Daniele Zedda • 18 February

← PREV POST

By Daniele Zedda • 18 February

NEXT POST → 34
Share on